中国经济网北京8月26日讯（记者 李方） 《住房租赁条例》即将于9月15日正式施行，《条例》支持企业通过多元化渠道盘活存量资产、提升服务品质、加强信用体系建设，为住房租赁市场高质量发展按下加速键。
近年来，住房租赁市场呈现出显著的结构性变化。从需求来看，租客平均年龄逐年上升，家庭户型需求显著增加，租后服务成租客核心诉求；从供给来看，分散式房源仍将长期是我国住房租赁市场的供应主体，“脏、乱、差、旧”问题明显，一线城市老旧房源占比近七成，房东出租观念从“租掉就行”转向“租得省心”。
业内人士认为，《条例》将加速市场出清，推动行业从“粗放生长”向“专业深耕”转型，市场化机构的积极参与将成为保障租赁市场品质的关键力量。过去二十年，贝壳及链家累计服务数千万租房需求，2021年贝壳惠居成立，为用户提供分散式、集中式等多种租赁服务，助力新市民、新青年实现“安居梦”。
多元服务协同 推动行业生态发展
《2024-2025住房租赁行业发展报告白皮书》提出，住房租赁需求持续攀升，全国租房人口已近2.6亿人。家庭型租客显著增加，2024年35岁以上租客占比达37.2%。此外，租客品质租住需求升级。2024 年最新租客调研数据显示，当前租客租房时最关注的三大因素分别是通勤/出行便捷性、房屋设备设施状况和租后服务质量。
随着大租赁时代的到来，长期深耕租赁服务的贝壳厚积薄发，租赁业务已成为贝壳“一体三翼”战略中的“一翼”。截至2025年3月底，贝壳覆盖5.5万家门店和49万经纪人，能够为贝壳惠居提供大量房源，保证快速出房。截至2024年底，贝壳楼盘字典覆盖2.7亿套房源，数字基础设施完备。
“我们通过人店网络、数据基建及数字工具的创新，大租赁业务得到较快发展。”贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群博士表示，贝壳惠居为用户提供分散式、集中式等多种租赁服务。其中，分散式租赁服务主要包括以贝壳省心租为代表的机构托管租赁服务和以普通租赁服务为代表的个人租服务；集中式包括以新青年公寓、海盐公寓为代表的自营公寓服务和集中式公寓品牌合作。
“过去租赁业务做的比较大，但只是居间交易，只管交易本身。从租赁市场未来发展方向来看，家庭住户越来越多，用户对服务的诉求变得越来越高，这是社会发展的必然。”王拥群博士表示，普租是基础盘，保障“有房可租”的民生底线，贝壳省心租聚焦时间宝贵型业主与品质租客，以“租金透明，无差价托管”的轻资产托管模式实现服务增值。
目前，个人房东出租，即分散式房源将长期是我国城镇住房租赁市场的供应主体，但个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈。清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，以托管的方式实现此类房源的集中运营，是实现分散式租赁住房高质量发展的重点之一。
“当房东收益足够高时，房东是愿意出租的。今天房东个人出租的难度在上升，如果不交给机构来打理，出租效率会非常低。”王拥群博士说，“贝壳省心租的轻资产托管随行就市，不赚租金差价，而是将收益与服务质量深度绑定，为业主提供透明化托管，提供低空置期安心托管。为租客提供全周期服务，涵盖700+项免费维修、24小时响应、0押月付等，满足安全、舒适、有尊严的居住需求。”
轻资产托管模式符合《条例》对“信息透明、服务标准化” 的要求，同时也重塑了租赁机构与用户的关系，从“零和博弈”转向“价值共创”。
截至2024年底，贝壳省心租在全国13个城市累计服务客户数量约180万，其中，北京累计服务客户数量已超过43万。
HQI打通房源品质正循环 助力供需高效选择
业内人士估测，就目前我国住房租赁市场而言，分散式房源仍占据主导地位，占比约八成，一线城市老旧房源占比近七成，但此类房源“散、乱、差、旧”问题明显，较难满足租住客群的多样化品质需求。
为了解决这个问题，贝壳惠居推出了HQI（Housing Quality Index）房源品质分，覆盖贝壳平台全品类房源，包括普租、公寓及贝壳省心租。HQI品质分围绕房况装配水平、租金竞争力、信息完备度及质量、生活便利性、支付灵活性五大核心维度来为房源品质打分，判断其对用户需求的满足程度。
据介绍，在消费者端，分数排名靠前的品质好房将会被划分为三个等级——钻石好房（全城房源的佼佼者）、黄金好房（卓越精品的好房）、白银好房（值得一看的好房），依托直观的分级标识结合智能推荐，帮助用户简化决策流程，快速看到好房，租到好房。在服务者端，系统会提供结构化智能分析报告，涵盖该房源的各维度得分明细、可操作性改进方案，既助力其精准推荐品质好房，也指导针对性的房源改造优化，结合“品质优先”的流量分发规则，实现“服务效率-平台品质-用户口碑”的正向循环。
“HQI品质分对贝壳平台上所有的房源一视同仁，采用同一套评估体系，让它们同台竞技，谁的房子好，谁的品质分高，谁的流量就多。”王拥群博士表示，无论是普租还是贝壳省心租，还是贝壳惠居合作的五千多家集中式公寓机构，HQI品质分对所有房源都采取统一标准，以公平公正的商业底层逻辑赋能品质交付及效率提升。
锚定安全合规发展 共建租住新未来
作为我国首部专门规范住房租赁活动的国家级行政法规，《住房租赁条例》在明确住房租赁企业主体地位、拓宽房源供给路径、推动服务标准化等方面都具有里程碑意义。
王拥群博士表示，《条例》将为行业带来三大机遇，一是明确住房租赁企业独立主体身份，使其与“经纪业务”“二房东”区分开来，实现合法正名与合规经营；二是拓宽房源供给路径，激活分散式民宅出租意愿，推动“非居改租”等存量资产盘活；三是倒逼服务升级，通过清退虚假房源、推动标准化运营，让服务价值成为核心竞争力。
“伴随《条例》的施行，合规永远是贝壳惠居做强做大的基础。《条例》强调房屋安全、租客安全，都是我们关注的要素。”王拥群博士表示，贝壳惠居今年明确把安全作为管理核心，与燃气公司、消防等机构展开了合作。“今年我们不把规模作为核心的考核指标，而是把品质交付、租住安全作为我们的重头戏。”
业内人士认为，此次《条例》的正式出台，将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，将有力促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，也将对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等发挥重要作用。
“大租赁时代大有可为，贝壳惠居愿意跟所有致力于大租赁发展的机构合作共生，让租住变得更美好，让新市民、新青年能够在城市有一个美好的租住，租住也一定会成为一种生活方式。”王拥群博士说。
