开发商逾期交房，购房人如何维权？

作者/胡文友律师

【案情简介】

2005年10月17日，陈先生与某房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买北京市朝阳区将台西路某地块某房屋，房屋总价2209578元，房屋交付时间为2006年8月31日。

2006年8月30日，某房地产开发公司向陈先生出具《关于延期交房的通知》，《通知》写明由于项目修改方案，房屋不能按期交付使用。

2011年12月15日，房地产开发有限公司又向陈先生出具《承诺函》，写明将在具备网签条件时，及时通知办理网签手续，尽快交房。

2013年1月29日，房地产开发公司再次向陈先生出具《承诺函》，写明房屋将在2013年底前交付使用。

截至2019年7月份，房地产开发公司仍未交房，逾期交房时间长达十余年，给陈先生造成了严重的经济损失。

【判决结果】

一审判决：

一、确认原告陈先生与被告某房地产开发公司于二〇〇五年十月十七日签订的《北京市商品房预售合同》有效；

二、被告某房地产开发公司于本判决生效之日起七日内给付原告陈先生逾期交房违约金（自2006年9月1日起计算至判决生效之日止，按每日五十元计算）。

被告某房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。

二审判决：

驳回某房地产开发公司的上诉请求，维持原判。

【律师解读】

第一，陈先生与某房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》合法有效。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

根据上述法律规定可知，合同有效的三要件为：（1）行为人具有相应的民事行为能力。如果行为人不具有相应的民事行为能力，要根据具体情况分析合同的效力。无民事行为能力人订立的合同一概无效。限制民事行为能力人订立的合同，纯获利益的合同以及与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同有效，其余合同均为效力待定。（2）意思表示真实。是指表意人的表示行为应真实反映其内心的效果意思。如果表意人的表示行为没有真实反映其内心的效果意思则被成为意思表示不真实。意思表示不真实包括虚假的意思表示、隐藏的意思表示、重大误解等三类。（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。这里的强制性规定指的是效力性强制性规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”本案中，陈先生与某房地产开发公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均具有相应民事行为能力，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此，双方签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。

第二，开发商违反合同约定逾期交房构成违约，应当承担违约责任。违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定及司法实践可知：违约责任的承担方式有五种，分别为：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、承担定金责任。

第三，购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交房的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”除此之外，购房人也有权要求开发商支付违约金并解除购房合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。